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Secção I Disposições Gerais - Artigo 1414º - Princípio Geral
As fracções de
que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades
independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de
propriedade horizontal.
A fonte das
disposições do Código Civil Português sobre a propriedade horizontal é o
Decreto-Lei n.º 40.333 de 14/10/1955.
Artigo 1415º - Objecto
Só podem ser
objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de
constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre
si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via
pública.
V. art.º 76 do
Cód. do Notariado
Artigo 1416.° - Falta de requisitos legais
1- A falta de
requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo
da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da
compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que Ihe tiver
sido fixada nos termos do artigo 1418.° ou, na falta de fixação, da
quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2- Têm
legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o
Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a
aprovação ou fiscalização das construções.
Secção II
Constituição - Artigo 1417.° - Princípio Geral
1- A
propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico,
usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa
comum ou em processo de inventário.
2- A
constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter
lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se
verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.°
*Artigo 1418.° - Conteúdo do título constitutivo
1- No título
constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes
às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente
individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção,
expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2- Além das
especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode
ainda conter, designadamente:
a) Menção do
fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento
do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das
partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do
compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação
de condomínio.
3- A falta da
especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim
referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado
pela entidade pública competente determinam a nulidade do título
constitutivo.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
Artigo 1419.° - Modificação do Título
1- * Sem
prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.° - A, o título
constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura
pública (Anotação 1), havendo acordo de todos os condóminos;
2- * O
administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura
pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de
acta assinada por todos os condóminos.
3- A
inobservância do disposto no artigo 1415.° importa a nulidade do acordo;
esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades
designadas no n.º 2 do artigo 1416.°
* Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. art.º 1.º,
n.º 1 (Deliberações da assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º
268/94 de 25.10
Secção III Direitos e encargos - Artigo 1420.º - Direitos dos condóminos
1- Cada
condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e
comproprietário das partes comuns do edifício.
2- O conjunto
dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado
separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o
condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou
fruição.
Artigo 1421.° - Partes comuns do prédio
1- São comuns
as seguintes partes do edifício:
a)
O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas
as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
* b) O telhado
ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer
fracção;
c) As
entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a
dois ou mais condóminos;
* d) As
instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado,
gás, comunicações e semelhantes.
2- Presumem-se
ainda comuns:
a) Os pátios e
jardins anexos ao edifício;
b) Os
ascensores;
c) As
dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
*d) As
garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral,
as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3- O título
constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas
das partes comuns.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
Artigo 1422.° - Limitações ao exercício dos direitos
1- Os
condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral,
quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes
comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários
de coisas imóveis.
2- É
especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar,
quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha
arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a
sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso
diverso do fim a que é destinada;
*d) Praticar
quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da
assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3- * As obras
que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício
podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da
assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois
terços do valor total do prédio.
4- * Sempre
que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção
autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de
condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor
total do prédio.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro.
V. art.º
1346.° e 1347.° (Actividades incómodas ou prejudiciais aos vizinhos),
art.º 1360.° (Distâncias entre construções) e 1406.° (Uso de coisa
comum), todos do Código Civil
V. art.º 1.º
(Deliberações da assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25.10
Artigo 1423.° - Direitos de preferência e de divisão
Os condóminos
não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do
direito de pedir a divisão das partes comuns.
Artigo 1424.° - Encargos de conservação e fruição
1- Salvo
disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição
das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse
comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas
fracções.
2- * Porém, as
despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem,
mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição
por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio,
ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à
respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados
os critérios que determinam a sua imputação.
3- * As
despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do
prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos
que delas se servem.
4- Nas
despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por
eles possam ser servidas.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. artigos
1.º, n. os 2 e 3 (Deliberações da assembleia de condóminos), 4.º (
Fundo comum de reserva) e 6.º (Dívidas por encargos do condomínio) todos
do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10
Artigo 1425.° Inovações
1- As obras
que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos
condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total
do prédio.
2- Nas partes
comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a
utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias
como das comuns.
Artigo 1426.° Encargos com as inovações
1- As despesas
com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo
artigo 1424.°.
2- * Os
condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer
para as respectivas só podem, no entanto, ser compelidos a concorrer
para as respectivas despesas, salvo se a sua recusa for judicialmente
havida como fundada.
3-
Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza
voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4- O condómino
cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas
vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às
despesas de execução e manutenção da obra.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
Artigo 1427.° Reparações indispensáveis e urgentes
As reparações
indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser
levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por
iniciativa de qualquer condómino.
V. art.º 7.º (
falta ou impedimento do administrador) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25.10
Artigo 1428.° - Destruição do edifício
1- No caso de
destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três
quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a
venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a
designar.
2- Se a
destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela
maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a
reconstrução deste.
3- Os
condóminos que não queiram participar nas despesas de reconstrução podem
ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o
valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4- É permitido
ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão
deve ser feita.
Artigo 1429.° - Seguro obrigatório
1- * É
obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto
às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2- * O seguro
deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto,
efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo
valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso,
ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. art.º 5.º
(Actualização do Seguro) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10
Secção IV
Administração partes comuns - Artigo 1430.° - Órgãos administrativos
1- A
administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos
condóminos e a um administrador.
2- Cada
condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras
que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418.° se
refere.
Artigo 1431. ° - Assembleia dos condóminos
1- A
assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação
do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao
último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o
ano.
2- A
assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou
por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do
capital investido.
3- Os
condóminos podem fazer-se representar por procurador.
V. art.º 6.º
(Dívidas por encargos de condomínio) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10
V. art.º
1438.° (Convocação da assembleia por um só condómino) do Código Civil.
Artigo 1432.° - Convocação e funcionamento da assembleia
1- * A
assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias
de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma
antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos
condóminos.
2- * A
convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da
reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser
aprovadas por unanimidade dos votos.
3- As
deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos
votos representativos do capital investido.
4- * Se não
comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e
na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data,
considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma
hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de
votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos,
um quarto do valor total do prédio.
5- * As
deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos
podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que
estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob
condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos
termos dos números seguintes.
6- * As
deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por
carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7- * Os
condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número
anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu
assentimento ou a sua discordância.
8- * O
silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da
deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9- * Os
condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador
o seu domicílio ou o do seu representante.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. art.º 1.º
(Deliberação da Assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25.10
Artigo 1433.° - Impugnação das deliberações
1- As
deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos
anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer
condómino que as não tenha aprovado.
2- * No prazo
de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou
contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser
exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária,
a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações
inválidas ou ineficazes.
3- * No prazo
de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer
condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4- * O direito
de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre
a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido
solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5- Pode também
ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de
processo.
6- A
representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as
acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar
para esse efeito.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. artigos
396.º a 398.º do Cód. Proc. Civil (Suspensão da deliberação).
Artigo 1434.° - Compromisso arbitral
1- A
assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de
compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou
entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a
inobservância das disposições deste código, das deliberações da
assembleia ou das decisões do administrador.
2- O montante
das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do
rendimento colectável anual da fracção do infractor.
V. artigos
1508.° a 1524.° do Cód. Proc. Civil (Compromisso arbitral).
Artigo 1435.° - Administrador
1- O
administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2- Se a
assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a
requerimento de qualquer dos condóminos.
3-
Administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de
qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou
agiu com negligência no exercício das suas funções.
4- * O cargo
de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos
condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição
em contrário, de um ano, renovável.
5- * O
administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu
sucessor.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. art.º 3.°
(Informação) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10
V. art.º
1428.° do Cód. Proc. Civil. (Processo de nomeação judicial).
V. art.º
1485.° do Cód. Proc. Civil. (exoneração de administradores).
*Artigo 1435.°-A - Administrador provisório
1- Se a
assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido
nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente
desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou
fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se
outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver
comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2- Quando, nos
termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de
circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a
primeira Ietra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções
constante do registo predial.
3- Logo que
seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que
nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa
funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao
condomínio que estejam confiados à sua guarda.
(*) preceito
aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. art.º 1.°
n.º 3 (Guarda das actas) e art.º 2.° (Documentos e notificações
relativos ao condomínio) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10
Artigo 1436.° - Funções do administrador
São funções do
administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a
assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o
orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
*c) Verificar
a existência do seguro do edifício contra o risco de incêndio, propondo
à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as
receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos
condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os
actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o
uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as
deliberações da assembleia;
i) Representar
o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
*j) Prestar
contas à assembleia;
*l) Assegurar
a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas
relativas ao condomínio;
*m) Guardar e
manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
V. art.º 2.°
(Documentos e notificações relativos ao condomínio) e 6.° ( Dívidas por
encargos do condomínio) e 11.° (Obras) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25.10
Artigo 1437.° - Legitimidade do administrador
1- O
administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer
dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe
pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2- O
administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às
partes comuns do edifício.
3-
Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos
bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes
especiais ao administrador.
Artigo 1438.° - Recurso dos actos do administrador
1- As obras
que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos
condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total
do prédio.
2- Nas partes
comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a
utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias
como das comuns.
3- A falta da
especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim
referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado
pela entidade pública competente determinam a nulidade do título
constitutivo.
(*) Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
*Artigo 1438.° - A Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios
O regime
previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias
adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados
entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou
algumas unidades ou fracções que os compõem.
(*)preceito
aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro
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